Undécima Conferencia – Compra-Venta

El Derecho Civil en Puerto Rico - Obligaciones y Contratos

CONFERENCIA UNDÉCIMA
COMPRA-VENTA

El contrato principal, consensual, oneroso, comutativo, y bilateral, por virtud del que una de las partes se obliga a trasmitir el dominio de una cosa determinada a la otra parte, que a su vez obliga a pagar por tal trasmisión un precio cierto, se llama compraventa.

El Código Civil define este contrato, en su artículo 1348, dándonos, no el verdadero concepto del propio contrato, sino el contenido jurídico del mismo. Dice:

     “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada, y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente.»

Entendemos que la definición, si es que quiso serlo, es desgraciada. En primer lugar, porque en Derecho, una cosa es el contrato y otra las relaciones jurídicas que de él nacen. Después, porque, en Castellano, es defectuosa la definición que se limita a decir que una de las partes se obliga a entregar, sin que se diga a quien; y que la otra se obliga a pagar, sin que tampoco se diga a quien; un precio. Un contrato así, lo mismo puede ser de trasporte, o de depósito retribuido, que de compra-venta. Y finalmente la expresión “dinero, o signo que lo represente”, tampoco es acertada, porque el signo representativo de dinero no es otra cosa que dinero, en otra forma distinta del metal amonedado; y si lo lo fuera ¿de qué serviría el signo? De hacerse la definición, debió seguirse el sistema de presentar los elementos esenciales que integran el contrato, no sus resultados.

El nombre con que se designa, compra-venta, da idea de la bilateralidad del contrato. Del un lado la compra con la adquisición de la propiedad de lo vendido; y del otro la venta, con la adquisición del precio en dinero; de un lado la obligación de entregar el precio, con las accesorias de clase de moneda, tiempo del pago, y lugar para el mismo; de otro la de la entrega de la misma cosa vendida, con las accesorias de responsabilidad por mora, por custodia de la cosa, y las esenciales que constituyen el saneamiento, ya evicción, ya por defectos ocultos. Y obligaciones y derechos de una y otra parto, guardando la correlación, la interdependencia y la mutualidad que son características del pacto bilateral.

Es un contrato principal, porque subsiste por sí, y no como consecuencia, o para amparo de otro contrato.

Es un contrato oneroso, porque lo son las prestaciones a él esenciales.

Es traslativo de dominio, porque por él se trasmiten el dominio del precio y el de la cosa vendida.

Es consencual, porque para que exista, y para que puedan ejercitarse los derechos, y deban cumplirse las obligaciones que de él nacen, no es preciso que se haya entregado cosa alguna, o precio, sino que basta con el consentimiento, relacionado a un determinado objeto, y por cierta causa. Así, el mismo Código Civil, en su artículo 1353, dice que la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Y en el artículo 1354, se establece que la promesa de compdar o vender, habiendo conformidad en la cosa y en el precio (esta conformidad del Código, no es otra cosa que lo que en Derecho se llama consentimiento) da derecho a los contratantes, para exigirse recíprocamente el cumplimiento del contrato.

No hemos de estudiar la importancia económica de la compra- venta. Baste decir que ella es el alma de la producción y del consumo, que sin la posibilidad de vender los productos la producción se estancaría, y sin la de adquirirlos, no habría consumo.

Es verdad que la permuta, generatriz de la compra-venta, auxilió grandemente la producción y el consumo. Pero la esfera de la permuta es limitadísima, y la aparición de la mercancía universal dinero, redujo mucho mas aquella esfera, y creó la de la compra-venta.

En cuanto a su importancia jurídica, quizá no hay un contrato cuyo estudio se una más a la nobleza del Derecho, que este. Y no hay, seguramente, estudio más deleitoso para el jurista, que el de la compra-venta.

Este contrato tiene su raíz filosófica en la necesidad de obtener para nuestra vida, para nuestra industria, para nuestra comodidad”, y aun para el solaz de nuestro espíritu, lo que nosotros mismos no producimos, lo que no se produce en el país en que vivimos. Y lo mismo la compra de los vegetales que se producen en una huerta próxima que la de un tapiz producido en el lejano Oriente, la de los frutos del país en que vivimos que la de los vinos de Tokay o de Capri, la de una prenda de vestir, o la de un objeto de arte, la de un perfume, o la de una obra poética reproducida por la imprenta, compra-ventas son, y todas presentan los mismos elementos de necesidad del producto de otro, y necesidad de retribución por ese producto, para comprar otros, y seguir eslabonando esa cadena que forma parte esencial de la vida de individuos y pueblos.

No hablemos de raíces históricas. En los mas antiguos textos legales se encuentra este contrato. En las leyes de Manú encontramos preceptos acerca de la venta de cosa ajena, como los de los slokas 197 y 199, Libro VIII, que previenen que al que vende una de una cosa ajena es nula; la sloka 201 del mismo Libro VIII, cosa sin ser su dueño, no se le deben admitir testigos, y que la venta que regula la compra en público mercado, aunque el vendedor no sea el dueño de lo vendido; y la 222, libro citado, que declara el derecho de rescisión de la venta de bienes fungibles, estableciendo la 223 el término para su ejercicio. Y en el Código de Hammurabi, Código Babilonio del año 2000 antes de Cristo, se encuentran leyes (la 35, la 36 y la 37) que declaran la nulidad de las compra-ventas de bienes que el rey hubiera dado a un oficial, hombre de armas o tributario; y leyes que contienen la misma acción redhibitoria que hoy se contiene en nuestros Códigos, como la 278 que da el derecho de rescindir la compra-venta de esclavo, varón o hembra, que dentro del mes de la compra, apareciere afectado de enfermedad.

El conocido “nihil novum sub sole” se aplica mejor a este contrato que a ninguna otra institución de Derecho Civil. Los principios esenciales son los mismos que fueron bajo otros Códigos y otras civilizaciones. Cambia la forma, elemento inquieto y mutable, pero permanece la esencia del contrato, porque ella responde a una necesidad económica invariable, y a un principio filosófico no afectado por los tiempos. Cierto que de la venta con el libripens y los testigos, o la venta ante los comicios, a la que se hace hoy, existe diferencia; pero no radica ella en la esencialidad del contrato y sí solo en su exteriorización y publicación.

Antes de entrar en el estudio de los elementos que integran este contrato, bueno es notar la diferencia que existe entre él, la permuta, la adjudicación o dación en pago, y la cesión de bienes.

La permuta es la fuente original de la compra-venta. El cambio de objeto por objeto, de mercadería por mercadería, nacido de una necesidad económica, como ocurre también en la compra-venta, es la raíz y principio de ambas. Pero en la permuta hay una esfera de acción más limitada, naciendo la limitación de la falta de una mercancía que equivalga exactamente a la que se recibe. Aparecida la mercancía universal dinero, nace la compra-venta.

En la permuta el cambio es directo, de cosa por cosa; en la compra-venta el cambio es indirecto, de cosa por dinero.

En la dación en pago, se requiere una obligación anterior y pendiente de cumplimiento, que con la dación se extingue; entrego un caballo o una finca en pago de mi deuda, o de un determinado derecho; y mi deuda, o el derecho que fuere, se extingue. En la compra-venta no hay una relación jurídica pre-existente, que se extinga; al contrario, nacen las relaciones jurídicas del mismo contrato.

En la cesión de bienes encontramos algo análogo a lo que ocurre en la dación en pago. Es más bien un medio de extinguir obligaciones que de crearlas. Recuérdese que es, según el artículo 1148 del Código Civil, una de las formas de pago.

Examinemos ahora los preceptos de caracter general, que difícilmente pueden incluirse como parte de los elementos personales, reales o formales en el contrato.

De tal manera es consensual este contrato, que el Código Civil hace expreso reconocimiento de su carácter, en los artículos 1353 y 1354, para sentar, sin lugar a duda, la teoría.

El artículo 1353 declara: que la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos (y aquí la aparición de la bilateralidad) si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.

Pasemos por la falta de expresión en que se incurre al decir “la venta”. Es la venta, y es la compra, lo que queda perfeccionado, no “la venta”.

Se perfeccionará, y será obligatoria para los contratantes. Tal es el concepto. Es decir que el lazo jurídico ha quedado completo; la fuente de obligaciones y derechos ha nacido. ¿Desde cuándo? Desde que se ha convenido en cosa y precio. Es decir desde que lia habido el concurso de voluntades, recayendo esta sobre las prestaciones, cosa y precio, que son el objeto del contrato. Luego el creador de la relación jurídica es el consentimiento, y el contrato es consensual.

La promesa de comprar y vender—según el artículo 1354—crea el derecho a reclamar, por ambos contratantes, el cumplimiento del pacto, si hubo conformidad en cuanto a la cosa y el precio; es decir, si el consentimiento se dio en el objeto del contrato.

El daño o provecho (de la cosa vendida se rige por los preceptos generales de los artículos 1063 y 1150—dice el artículo 1355— Veamos este punto.

Se ha perdido la cosa vendida, sin culpa del deudor y sin que este se haya constituido en mora; la obligación de entregarla queda extinguida.

Ocurre un caso fortuito, que ocasiona la pérdida, o el deterioro de la cosa, vendida, y no entregada. El deudor no está en mora, y se aplica la doctrina que acabamos de exponer; está en mora, y es de su cuenta y riesgo el daño o la pérdida.

Claro es que, siendo bilateral la obligación, la extinción de la de entregar la cosa, en el caso dicho, arrastra consigo la de entregar el precio.

Hay una modificación del precepto general, y lo es, en cuanto a la venta de cosas fungibles por un precio fijado con relación a peso, número y medida. (Párrafo tercero, Art. 1355.) En estas ventas, si el comprador no se ha constituido en mora, la pérdida o el riesgo, no le son imputables hasta que las cosas no se hayan pesado, numerado o vendido, esto es, hasta que se hayan determinado por esas operaciones, y tengan por esto, el carácter de suyas.

Existe la presunción de que la perfección de la venta se halla sujeta a una condición suspensiva, cuando las cosas fueron vendidas a calidad de ensayo o prueba, o son de naturaleza tal que es costumbre probarlas antes de comprarlas. (Art. 1356.) La razón de este precepto es elemental: en esa clase de ventas, el consentimiento no está completo hasta que el ensayo o la prueba han dado resultados favorables. Y aun el objeto no está determinado. Si compramos a prueba, es con la condición de que la prueba nos satisfaga; si es este el resultado, la compra-venta firme, o pura, existe; si no, el contrato ha desaparecido, por no haberse cumplido la condición de que pendía su perfeccionamiento.

Otro precepto general, confusamente presentado en el Código es el relativo a las arras y la señal en el contrato de compra-venta que se rescinde. Si esta rescisión ocurre el comprador pierde las arras que dió, o el vendedor las devuelve duplicadas. Esta es la letra del artículo 1357.

Entiéndese que esa pérdida marcada por el artículo 1357, la sufre el causante de la rescisión. No lo ha dicho el precepto; lo dice el sentido jurídico.

Y en estos precedentes, entremos en el estudio de los

elementos personales de este contrato.

Tratemos ahora de la capacidad jurídica para comprar y vender.

Es regla general la de que pueden otorgar este contrato, todos aquellos a quienes el Código reconoce capacidad para obligarse. Así la establece el artículo 1360 del Código.

Entendemos que el concepto ha sido expresado pobremente.

Para, obligarse tiene capacidad el menor emancipado por el matrimonio; y no la tiene para vender bienes inmuebles. (Art. 307 Código Civil.) Para obligarse tienen capacidad los padres, los tutores, la mujer casada ; y no la tienen para vender libremente los bienes de los hijos, los pupilos, o los de la sociedad de gananciales. (Arts. 225, 159, 160, 282 Código Civil.) Luego la capacidad para obligarse no puede establecerse como la regla única, para el contrato de compra-venta. Quizá tenga tanta importancia como esa regla, la de que el vendedor tenga la propiedad o la posesión de la cosa o derecho que vende.

Como precedentes, en la legislación española encontramos, las prohibiciones siguientes:

  1. Los guardadores, tutores o curadores no pueden comprar los bienes de los que se hallan bajo su guarda o tutela. Incapacidad especial y limitada, que ha sido reproducida en el artículo 1362 de nuestro Código, con relación al tutor.
  2. Los albaceas y mandatarios, no pueden comprar los bienes que se hallan bajo su albaceazgo o mandato. Precepto reproducido por nuestro Código, en el citado artículo 1362, con relación a los mandatorios. Pero se entiende que subsiste esta prohibición, mientras existe el mandato; y así, el mandante puede vender sus bienes al mandatario, porque en el momento en que ejerce la facultad dominical necesaria para vender, el mandatario ha dejado de ser tal. El Código reproduce la prohibición en cuanto a los Albaceas, en el mismo artículo. Para nosotros el Albacea es un mandatario del testador.
  3. Los Jueces y autoridades, no pueden comprar bienes inmuebles que se hallen en el territorio de su jurisdicción, ni las cosas que ante ellos se vendan en subasta judicial.

Esta regla ha sido modificada por el Código en el mismo artículo 1362, haciéndose la prohibición a Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales, con respecto a bienes que se encuentran en litigio ante su Tribunal; y a los Abogados con respecto a bienes y derechos en los pleitos en que ellos intervengan por su profesión. Existe la excepción relativa a cesiones en pago de crédito, garantías y acciones entre coherederos.

A estas prohibiciones para compras se añade por el Código la que se hace a los empleados públicos para comprar bienes del Pueblo, Municipio o instituciones benéficas bajo su administración.

No habla el Código en este Capítulo de las prohibiciones para vender. Creemos que ellas son las relativas a—

  1. Padres con referencia a bienes de sus hijos bajo potestad. Estos bienes no pueden venderse mas que con autorización judicial, -cuando se trata de inmuebles, o de muebles de valor de 500 dollars o más. (Art. 229, C. C.) Encontramos absurdo que el padre no pueda vender, sin autorización judicial, una finca del hijo valorada en 100 dollars, y pueda sin esa autorización, vender una alhaja, o un caballo del hijo, que valga 490 dollars.
  2. El tutor no puede vender, sin autorización judicial, bienes inmuebles del pupilo, o bienes muebles de valor de doscientos dollars o más. (Art. 282 C. C.)
  3. El menor emancipado, por el matrimonio y el emancipado por concesión paterna, no pueden vender sus inmuebles, sin intervención del padre, madre o tutor. (Arts. 307 y 309, C. C.)
  4. El marido, administrador legal de los gananciales, no puede vender los inmuebles que tengan ese concepto, mas que con el consentimiento expreso de la esposa. (Arts. 159 y 1328, C. C.)

La prohibición relativa al menor, no alcanza al caso de que este viva independiente de sus padres, y se trate de bienes adquiridos con su trabajo o industria, o por título lucrativo. (Art. 225, C. C.) En ese caso el Código le considera para todos los efectos relativos a tales bienes como mayor de edad, y sobre esos bienes tiene el dominio, el usufructo y la administración.

Como prohibición general, establece el Código que el marido y la mujer no pueden venderse entre sí, bienes, a no ser que entre ellos se hubiera pactado la separación de bienes, o esta existiera autorizada judicialmente. (Art. 1361, C. C.)

Si el Código siguiera mas de cerca los altos principios de Etica jurídica, no insertaría esas excepciones que aparecen en el artículo 1361. Si entre el marido y la mujer no pueden venderse bienes, es porque ambos constituyen una individualidad jurídica; y no puede, en esa individualidad, dividirse el consentimiento. Y si pudo dividirse, sobra esa regla general prohibitiva.

Elementos reales en este contrato.

Lo son, la cosa que se vende, y el precio.

En cuanto a las cosas, son objeto de este contrato todas las que están en el comercio humano, y son susceptibles de trasmisión.

En ese sentido, no eran objeto de compra-venta, en el antiguo Derecho, las cosas sagradas, religiosas, o santas; y aun entendemos que no lo son actualmente, porque no puede el dueño disponer de ellas. No lo eran tampoco las cosas estancadas, las que formaban parte de un fideicomiso, etc.

Hoy las cosas que no son susceptibles de propiedad privada o dominio particular, como las plazas, fuentes, ríos, ejidos, etc., no son objeto de compra-venta; ni lo son las prohibidas por la ley, como los licores, billetes de lotería, etc.

En cuanto al precio, empieza el Código (Art. 1348) por determinar que ha de ser dinero, o signo que lo represente. Y sigue, declarando que cuando el precio consiste, parte en dinero, y parte en otros bienes, el contrato se califica conforme a la intención manifiesta de los contratantes; y si esta no aparece, se entiende que hay permuta cuando el valor de la cosa dada como parte del precio es mayor que el dinero, y compra-venta en el caso contrario. (Art. 1349, C. C.)

Es condición esencial en el precio, que sea cierto y verdadero; esto es, que se determine, y que no sea una cantidad ilusoria como precio.

Para que se tenga por cierto el precio, es suficiente que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que su señalamiento se deje a la discreción de una tercera persona determinada. Pero si esta persona no quiere o no puede, señalar el precio, el contrato queda ineficaz. (Art. 1350, C. C.)

Así, es cierto el precio de la venta de una finca por el valor en que resulte tasada a los efectos de la contribución, o por el que tiene en el Registro.

Y en cuanto al señalamiento por un tercero, nótese que ha de ser persona determinada. El precio que fije don Juan Pérez, es precio; el que fije el primero que pase por la calle, no es precio.

Determínase también el precio, en las ventas de granos, líquidos, valores cotizables, por el que tenga en un determinado día, bolsa o mercado, o por un tanto más alto o más bajo que el que tuvieron en una fecha, bolsa, o mercado, las cosas objeto de la venta. (Art. 1351, C. C.)

Y cierra el Código esta materia con la prohibición de que señale el precio, a su arbitrio, uno de los contratantes; esto anularía el convenio, haría desaparecer el concurso de voluntades en cuanto al precio. (Art. 1352, C. C.)

En cuanto al daño o provecho de la cosa vendida, ya hemos señalado los preceptos generales que rigen la materia. Pero es conveniente hacer constar que el Código (Art. 1363) establece que “si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedaría sin efecto el contrato”. La pérdida parcial origina la rescisión o la reclamación de lo que quede y el pago proporcional. Como veremos sobra este precepto, por estar sus casos cubiertos por los artículos 1063, 1150, 1355, 1371, 1372, 1373, 1374 del mismo Código.

Elementos formales en este contrato.

Para la perfección del contrato, para que nazcan entre los contratantes las obligaciones del mismo, no se requiere forma especial.

Debemos recordar que el artículo 1247 del Código Civil, prescribe que deberán constar en documento público los actos y contratos que tengan por objeto la creación, modificación y extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles; y por escrito, aunque sea privado, aquellos en que la cuantía de las prestaciones sea superior a 300 dollars. Pero recordemos también que los contratos en que concurren las condiciones esenciales para la validez (consentimiento, objeto y causa) son obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se celebraren. Y este precepto (Art. 1245, C. C.) es aplicable a la compra-venta.