Duodécima Conferencia – Compra-Venta – Contenido Jurídico

El Derecho Civil en Puerto Rico - Obligaciones y Contratos

CONFERENCIA DUODÉCIMA
COMPRA-VENTA
CONTENIDO JURÍDICO

Constituyen el contenido jurídico de este contrato, las obligaciones y derechos que, de su perfección, nacen para el comprador y el vendedor. Obligaciones y derechos enlazadas con la interdependencia, mutualidad y correlatividad propias de los contratos bilaterales.

El eminente tratadista Sanchez Román, encuentra obligaciones comunes a, vendedor y comprador, tales como las que nacen de haber mediado arras, y las referidas al respeto al contrato y sus pactos especiales y accesorios. En cuanto a estas últimas, ellas no son propias de la compra-venta, ni pasan de ser reglas generales de contratación; y las que nacen de las arras, son ocasionales, y no se dan en todos los contratos de compra-venta.

Aunque el Código empieza por tratar las obligaciones del vendedor, siendo esto discrecional, y hasta arbitrario, elegimos tratar primero las—

Obligaciones del comprador.

A dos pueden reducirse:

  1. Entrega del precio.
  2. Pago de gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida, desde que se perfeccionó el contrato, hasta que se entrega la cosa.

La entrega o pago del precio, contiene en sí varios elementos.

El pago debe hacerse por el comprador en el tiempo y lugar fijados en el contrato, según el artículo 1403 del Código. Y si no se hubiese fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue la cosa vendida.

Pudo el Código expresarse, o en términos de gran generalidad, o en términos de extricta precisión. Fijar solamente “el tiempo y lugar”, sin hablar de la moneda o especie en que el precio se paga, es expuesto. Claro es que hay un precepto general acerca de forma, especie o efectivo, en que el precio se paga; pero los hay de la misma clase en cuanto a lugar y tiempo; y al traerse a este artículo (el 1403) lo que a lugar y tiempo se refiere, ha podido traerse también lo quo dice relación a especie y forma; o no traer ninguno de esos extremos.

Lugar, tiempo, y forma del pago, son elementos naturales y .jurídicos del precio.

Como obligación accesoria, encontramos la del abono de intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio. (Art. 1404, C. C.)

Esa obligación nace:

  1. Del pacto especial acerca de pago de intereses; en cuyo caso, la raíz filosófica y jurídica de la obligación no se halla realmente en el artículo 1404, sino en los preceptos generales de los artículos 1222 y 1225 del Código, que permiten establecer pactos accesorios y lícitos, y que obligan a cumplirlos.
  2. De haber incurrido en mora el comprador, en cuanto a la entrega del precio. La mora por sí, origina el pago de intereses, de acuerdo con los artículos 1068 y 1075 del Código. No era de precisión repetir el precepto en este artículo 1404.
  3. De la naturaleza de la cosa vendida. Si esta produce frutos, o rentas, el comprador que la ha recibido, y no ha entregado el precio, debe pagar intereses por el tiempo que tiene la cosa, sin haber entregado el precio.

¿Puede el comprador retener el precio a pesar de haber recibido la cosa vendida?

Cuando el comprador es, de hecho perturbado en el dominio o posesión de la cosa que compró, y cuando tiene el temor fundado de serlo por acción reivindicatoría o hipotecaria, tiene el derecho de suspender el pago del precio, hasta que el vendedor haga desaparecer la perturbación o el peligro, o preste fianza de que devolverá el precio en su caso, o a no ser que por pacto se haya convenido en que el comprador tiene que pagar, aunque ocurra uno de estos hechos. Este es el precepto del artículo 1405 del Código. Refiérese, mas que a una obligación, a un derecho del comprador; el de retener el pago del precio, en esas excepcionales circunstancias.

De una parte, aparece como un derecho. De otra, como una excepción a la obligación de pago del precio. Y a nuestro modo de ver, se trata de una especie de adición a la obligación de saneamiento (entrega cabal y completa de la cosa vendida) que recae sobre el vendedor. La perturbación en la posesión o dominio de la cosa comprada, o la amenaza grave y el fundado temor de que se ejercite contra el comprador acción reivindicatoría o hipotecaria, dan la idea de que la cosa vendida no fué entregada limpia de peligro, verdaderamente entregada, de hecho y de derecho.

Otro derecho del comprador es el de pagar el precio de los in- muebles, antes de ser judicial o notarial mente requerido, aunque haya transcurrido el término que se convino para el pago, y aunque se hubiere convenido en que la falta de pago en este término ocasione la rescisión del contrato. Mientras el vendedor no muestre su deseo de rescindir, no hay lugar a la rescisión, y se entiende que no habiendo instado el pago, ha prorrogado la obligación del comprador. (Art. 1407, C. C.)

Pero esto que ocurre con la venta de inmuebles, no sucede con la de bienes muebles, en la que, si el comprador no se presenta a recibir la cosa y pagar el precio, en el término fijado, la compraventa queda resuelta en favor del vendedor. (Art. 1408, C. C.)

Obligaciones del vendedor.

Son:

  1. Entrega de la cosa vendida con sus accesiones.
  2. Saneamiento de la cosa vendida.

En la realidad jurídica, esta segunda obligación se subdivide en:

(a) Saneamiento por causa de evicción.

(b) Saneamiento por vicios ocultos de la cosa.

  1. Pago del laudemio, en su caso.

En la entrega de la cosa vendida hallamos, la forma, el tiempo, y el estado en que se ha de entregar la cosa; el qué el como y el cuando, en la entrega.

Se ha de entregar lo cosa misma que se vendió. A este precepto responden los artículos 1371, 1372, 1373 y 1374 del Código Civil, cuyo contenido vamos a exponer.

Debe entregarse la cosa vendida, como se hallaba en el momento de perfeccionarse el contrato, y con los frutos que ha producido desde aquel momento. Recordemos, a este propósito, lo que hemos dicho antes; que esta es una obligación de dar, y que el daño o el provecho de la cosa vendida, una vez perfeccionado el contrato, se rige por los artículos 1063, y 1150 del Código Civil, que ya hemos comentado.

Cuanto se expresó en el contrato, debe entregarse al comprador. Y aquí las reglas de la ley para llenar este fin.

  1. En venta de bienes inmuebles, por unidad de cabida, y precio por unidad o número (100 cuerdas de terreno a razón de 20 dollars cada cuerda) si el comprador lo exije, el vendedor debe entregar el número de unidades de que habla el contrato. Pero si tal no fuere posible, nacen dos acciones, a favor del comprador, y selectivas para el. El comprador puede pedir una rebaja proporcional en el precio: esta es la antigua acción quanti minoris, o estimatoria. O el comprador puede pedir la rescisión del contrato.

Pero la rescisión del contrato no puede pedirse siempre: para que esa acción exista, es preciso que la diferencia entre lo vendido y lo entregado, sea más de una décima parte de la cabida.

Esta acción se da no solo por razón de número o cantidad, sino también por razón de calidad. En el caso de que el inmueble tenga la cabida vendida, pero alguna parte no sea de la calidad con que se vendió, nacen las mismas acciones ya apuntadas; pero la de rescisión solo podrá ejercitarla el comprador cuando el menor valor de lo vendida exceda de la décima parte del precio.

  1. Caso de venta de inmueble, por número o medida, y por precio a razón de unidad; resultando que el inmueble vendido contiene mayor número de unidades que lo que se pactó (vendidas 100 cuerdas de terreno a razón de 20 dollars cuerda, la finca resulta tener 125 cuerdas).

El comprador, puede, pagar el exceso, si este no pasa de la vigésima parte; y, elegir entre pagar ese valor, o rescindir el contrato.

  1. Casos de venta de un inmueble por precio alzado (Venta de 100 cuerdas de terreno por 2000 dollars sin especificar valor por cuerda).

No se dan, en estos casos las acciones estimatoria y rescisoria, que acabamos de ver, por razón de mayor o menor cabida. Y si la venta fué de más de una finca, por un precio conjunto (dos fincas, una de 100 cuerdas, y otra de 80 cuerdas, por precio de 2,500 dollars) sucede lo mismo. Pero si además de expresarse los linderos, se designa la cabida o el número, tiene el vendedor que entregar todo lo que se encierra en los linderos, aunque sea más de lo que aparece vendido; y si resultare menos de lo que se convino vender, puede el comprador pedir la rescisión (anular el contrato, dice el Código) o rebajar una parte proporcional del precio.

Como se hace la entrega:

Poniendo la cosa vendida en poder y posesión del comprador. (Art. 1365, C. C.) Pero si la venta se hace por escritura pública, el otorgamiento de esta equivale a la entrega. Tenemos, pues, la entrega material y la legal.

El principio que acabo de sentar, tiene una excepción: la de que en el contrato se estipule que no basta la escritura como entrega, o se estipule forma determinada para la entrega.

Fuera de esos casos, la entrega se hace:

Cuando se trata de bienes muebles almacenados o guardados, entregando la llave del almacén o sitio. Y por el simple acuerdo de los contratantes, cuando la cosa no puede trasladarse al sitio de la venta, y cuando el comprador la tiene ya en su poder. (Art. 1366, C. C.)

Y en cuanto a los incorporales la escritura equivale a la entrega. Y en casos en que esto no tenga aplicación, la entrega de los títulos. (Art. 1367, C. C.)

Como precepto adicional, establece el Código, en su artículo 1368, que los gastos de entrega de la cosa vendida son de cuenta del vendedor, y los de trasporte de cuenta del comprador.

¿Cuándo empieza para el vendedor la obligación de entregar la cosa vendida?

Rigen esta materia los artículos ya citados, y los 1369 y 1370 del Código. Y en estos dos, mas que en ningún otro, se evidencia el carácter de bilateralidad de este contrato.

El vendedor no está obligado a entregar la cosa objeto del contrato, si el comprador no le ha pagado el precio, o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago. Las obligaciones de entregar la cosa y entregar el precio, guardan una relación perfecta de mutualidad e interdependencia.

Cuando se ha convenido en un plazo o término para el pago, y durante su trascurso se descubre que el comprador es insolvente, de tal modo que el vendedor corre peligro de perder el precio, no se halla en la obligación de entregar el precio, a menos que el comprador afiance el plazo. He copiado este último concepto, del mismo Código, que incurre en la más deplorable repetición; porque si el comprador afianza el pago del plazo, claro es que no hay para el vendedor un motivo racional de temor de perder el precio, motivo que fué la base de su derecho a retener la entrega de la cosa vendida.

Tiene, además, el vendedor el deber de saneamiento, que se constituye por imperio de la ley. Pero este es punto que se debe tratar por separado, en atención a ser materia extensa y delicada.