Décima Tercera Conferencia – Compra-Venta – Obligaciones del vendedor-Saneamiento

El Derecho Civil en Puerto Rico - Obligaciones y Contratos

CONFERENCIA DECIMA-TERCERA
COMPRA-VENTA
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR-SANEAMIENTO

Es un principio moral, que ha adquirido en el Código la categoría de principio jurídico, el de no dañar o perjudicar a otro. Y aplicado a la compra-venta, se exterioriza y resuelve, en cuanto al vendedor se refiere, en la obligación de sanear; esto es, en dar la cosa vendida sana, limpia de vicio de hecho o de derecho, y en responder de tal saneamiento.

Si sobre la cosa que vendemos hay un derecho superior al nuestro, y el que nos compra se puede ver legalmente despojado de aquello que nos compró, y por lo que nos pagó un precio, quedarnos con ese precio, y que el comprador lo pierda, y pierda las mejoras que en lo comprado hizo, y los gastos del pleito, y los del contrato, sería sencillamente inicuo.

Tenemos por Moral y por Ley, la obligación de mantener al comprador en la posesión legal y pacífica de la cosa que le vendimos. Veamos como se cumple tal obligación.

De evincere, vencer en juicio, viene la voz evicción tan usada en esta parte del Código.

Cuando el comprador se ve desposeído, o privado total o parcialmente de la propiedad de la cosa comprada; y esta privación o despojo nace de una sentencia firme, a virtud de un derecho anterior a la compra, nace su derecho a que el vendedor sanée por razón de evicción. (Art. 1378, C. C.)

Examinemos la materia con detenimiento.

Ante todo, es preciso que el comprador se vea privado de todo o parte de la cosa vendida. ¿Pero, basta con este simple hecho, o hay algo que lo condicione?

Si el comprador es demandado, y no contesta la demanda, y pierde la propiedad de lo vendido, por sentencia en rebeldía, no tiene derecho a ir contra el vendedor, porque nada hizo por defender su derecho, ni por forzar al vendedor a que lo defendiera. Por eso el Código, en su artículo 1385, impone al comprador demandado, el deber de hacer notificar la demanda al vendedor, y no le releva de contestar la demanda cuando el vendedor no lo hiciere. (Ultimo párrafo, artículo citado.)

Si el comprador no hace que la demanda se notifique al vendedor, pierde su derecho a saneamiento. (Art. 1384, C. C.)

Para exigir el saneamiento es preciso, además, que haya recaído sentencia firme, última, final, y decisiva. Sin esto, no hay, en realidad, pérdida de la cosa por el comprador. Esta parte del artículo 1378, viene reproducida en el 1383, que dice que para quepueda exigirse el saneamiento por evicción, se precisa que haya recaído sentencia firme por la que se haya condenado al comprador a la pérdida, total o parcial, de la cosa comprada. Es de lógica y de común sentido; el comprador no sufre la evicción (no es vencido en el juicio acerca de la propiedad) hasta que existe una sentencia firme.

El Código pide más, en su artículo 1378. No basta que sea por sentencia firme; es necesario que el comprador se vea despojado, por virtud de un derecho anterior a la compra.

En cuanto se trata de derechos posteriores a la compra, no puede el vendedor responder, en buenos términos de justicia.

El Código no habla de los derechos coetáneos a la compra-venta. No encontramos mas precepto que el del artículo 1376, relativo a la doble venta, que previene que, cuando se vende una misma cosa a distintos compradores, la propiedad se trasfiere, si es mueble la cosa, al que primero toma posesión de ella; y si es inmueble, al que primero la inscriba; y si no hay inscripción, al que sea primero, de buena fe, en la posesión; y si no hay posesión, al que presente título de fecha más antigua, de buena fe.

Con perdón de los jurisconsultos que redactaron el Código, confesamos que no acertamos a encontrar el sentido del precepto.

Si la cosa es inmueble, no puede haber un comprador que la inscriba primero. La inscribe uno de los compradores; los demás no, porque el Registro les deniega la inscripción, ya que la finca aparece inscrita a favor, no del vendedor, sino del comprador que inscribió.

Y si la cosa se vendió a dos o más compradores, en el caso de que la venta se haga en un mismo día, no hay uno de ellos que pueda presentar un título de fecha mas antigua que los otros.

Y prosigamos con la evicción.

Ante todo, el derecho a saneamiento por evicción, tiene el carácter de condición natural del contrato. De tal forma que el vendedor responde de la evicción, aunque nada se haya estipulado en el contrato. (Art. 1378, C. C.) Pero como se trata de un derecho renunciable y modificable, los contratantes pueden pactar su aumento, su disminución, y su renuncia, que será válida, si en ella no hubo, de parte del vendedor, mala fe, (Art. 1378 y 1379, C. C.)

¿Quiere esto decir que la ley ha anulado el principio moral de no engañar o perjudicar a otro? No. El artículo 1380 del Código Civil prueba lo contrario. En el se dispone que en el caso de que el comprador haya renunciado al derecho de saneamiento por evicción, llegado este caso (el de evicción) el vendedor debe restituirle el precio que la cosa tenía al tiempo de la evicción, a menos que el comprador hubiera renunciado con conocimiento de los riesgos de evicción, y sometiéndose a sus consecuencias.

Este derecho de saneamiento por causa de evicción, no es privativo de la compra-venta. Se da en otros contratos, como la permuta, la dación en pago, el arrendamiento, la enfitéusis, la sociedad, la dote, transacción, y la partición de herencia. Contratos en que se trasmiten cosas o derechos, requieren la pureza de la trasmisión. Véanse, acerca de este extremo, los artículos 1443, 1456, 1546, 1583, 1036, del Código Civil.

Se establece por el Código (Arts. 1378 y 1381) la presunción favorable a saneamiento por evicción. De tal manera es esto, que cuando nada se ha dicho en el contrato, el vendedor viene, por ley, obligado a sanear.

Ahora bien; llegado el caso de sanear, esto es, desposeído el comprador de todo o parte de la cosa que compró, por razón de un derecho anterior a la compra, y por consecuencia de una sentencia firme, dictada en un pleito en que el comprador demandado haya, en tiempo, hecho notificar la demanda a su vendedor, cumpliéndose así con lo que el Código ordena en sus artículos 1383, 1384 y 1385, ¿a qué obliga el saneamiento?

Veamos esas obligaciones. Son :

(a) Restitución del precio de la cosa vendida, al tiempo de la evicción, sea tal precio mayor o menor que el de compra. La cosa se pierde cuando se ejecuta la sentencia; y la pérdida vale para el que es desposeído, lo que valía la cosa al perderse.

(b) Restitución de frutos y rendimientos, si el comprador fué condenado a entregarlos al que le venció en juicio.

(c) Pago de las costas del pleito.

(d) Pago de los gastos del contrato.

(e) Pago de daños, intereses y mejoras; de estas, las necesarias deben ser pagadas siempre; las de recreo u ornato solo cuando se vendió de mala fe.

Este es el contenido del artículo 1381 del Código Civil.

Para que se entienda al vendedor forzado a hacer tales restituciones, aparte de la sentencia, etc., es preciso que dentro del término que el comprador demandado tenga para contestar la demanda, haga notificar esta al vendedor, emplazándole en forma. Y el vendedor tiene, para alegar, el mismo término que originalmente se concedió al demandado; mientras que este tiene su término en suspenso, hasta que se venza el del vendedor, o hasta que este conteste. Si este no lo hace, sigue corriendo el término del comprador, que tiene que contestar. (Arts. 1383, 1384, y 1385, C. C.)

Dos casos especiales presenta el Código.

Es el primero el de que 1a parte de la cosa vendida de que el comprador sea desposeído, sea tal, en relación con el todo, que el comprador no hubiera adquirido la cosa sin esa parte; en este caso, cabe la rescisión del contrato, a petición del comprador, según el artículo 1382 del Código; pero el comprador tiene que devolver la cosa sin más gravámenes que los que tenía al adquirirla.

El otro caso es el de del artículo 1386, C. C. Cuando la finca vendida se halle gravada, sin mencionarlo la escritura, con carga o servidumbre no aparente, y de tal clase que deba presumirse que el comprador no hubiera adquirido tal finca si conociera la carga, puede pedir: o la rescisión del contrato, o la indemnización.

Esta acción rescisoria se aparta de las de su clase en que no puede ejercitarse mas que dentro del año siguiente a la compra. Lo mismo ocurre con la personal de indemnización, que en vez de prescribir en el término regular de los de su clase, tiene un término de un año, a contar del día en que se descubrió la carga.

Nótese que la ley habla de que la finca se halle gravada con carga o servidumbre no aparente; si fuera aparente, como la de luces, no podría el comprador llamarse a engaño. Y nótese que es preciso que no se haya mencionado la carga en la escritura. Finalmente, obsérvese que la ley dice: » de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido”. Y piénsese que no basta que pueda, sino que es preciso que deba, presumirse.

Y en el fondo de ese artículo no hay otra cosa que las acciones redhibitoria, para rescindir el contrato, y estimatoria, para resarcirse del menor valor de lo comprado.

OBLIGACIÓN DE MANIFESTAR LOS VICIOS O DEFECTOS OCULTOS DE LA COSA VENDIDA; Y OBLIGACIÓN DE SANEAR POR TALES VICIOS.

La cosa vendida puede tener vicios o defectos. Estos pueden ser ocultos, conocidos, o no, por el vendedor.

De esa condición especial de las cosas vendidas, nacen acciones en favor del comprador; acciones que tienen su correlación y correspondencia en la obligación del vendedor de manifestar los vicios ocultos de lo que vende, y de sanear por razón de esos vicios; obligación que atentamente estudiada, no es otra cosa que la misma de entrega de la cosa vendida. Que, al fin, el que compra, compra una cosa sin defectos; a menos que estos sean manifiestos, ya porque estén a la vista, ya porque sean de fácil conocimiento para el comprador por razones especiales.

Dos acciones encarnan y dinamizan, por decirlo así, los derechos del comprador. La acción redhibitoria, por la que se rescinde el contrato; y la acción estimatoria, o quanti minoris, por la que se pide y obtiene la devolución de la parte del precio que corresponde al menor valor de la cosa comprada.

Tan antiguas son estas acciones que de ellas encontramos clarísimas trazas en el Código de Hammurabi (278) y en las Leyes de Manú.

Veamos lo que es, en nuestro Código, esta obligación de sanear por vicios ocultos, y con ella el desarrollo de las acciones redhibitoria y estimatoria.

¿Cualquier vicio o gravamen, oculto, que tenga la cosa vendida, puede ocasionar el ejercicio de acción para sanear? Veamos los preceptos de los artículos 1387 y 1388 del Código Civil.

El vendedor viene obligado a sanear por defecto oculto de la cosa vendida cuando ese defecto—

(a) Es de tal naturaleza que hace la cosa impropia para el uso a que se la destina, o

(b) Amengua de tal modo ese uso, que si el comprador hubiera conocido esos defectos, no la hubiera comprado, o habría pagado menos precio por ella.

Empezamos por que se trata de un vicio o defecto oculto. ¿Y qué signifiacdo legal tiene esa palabra oculto”?

Ante todo “oculto” es aquello que no percibimos por los medios corrientes de percepción, por los sentidos. El Código con esa manera de expresarse que es, a veces, mas que vulgar, ha dicho “defectos manifiestos o que estuvieren a la vista”. Subrayo esta expresión, por su increíble fuerza cómica. Hay muchos defectos que “no están a la vista”, y sin embargo, no entran en la expresión que hace el Código en ese artículo 1387. Un piano, un instrumento musical cualquiera, sin defecto a la vista, (y aun más, comprado por un ciego) puede tener defecto oculto, que ocasione la rescisión de su compra-venta; puede no tener una sola cuerda que suene, o un solo martillo que funcione. Una máquina puede adolecer de defectos que no se vean, pero que produzcan su inutilidad.

Pudo el Código exceptuar los defectos aparentes, y la expresión sería mas exacta y mas castellana.

Para que el defecto, o vicio, traiga a la compra-venta bajo el régimen de los artículos que comentamos, es preciso que no sea aparente, ni por su naturaleza, ni por circunstancia especial del comprador; si este es un perito en relación con el objeto comprado, puede conocer el defecto. Y en este caso, y en el de apariencia del defecto, no hay acción de saneamiento.

La responsabilidad que por esta razón impone el Código es tal que el vendedor responde de saneamiento, aunque al vender ignore él mismo el defecto o vicio, salvo el caso de que el comprador y el vendedor hayan estipulado lo contrario, y el vendedor estuviera en esa ignorancia. (Art. 1388.)

En el artículo 1389 del Código, aparecen ya las acciones de que hemos hablado. El comprador puede optar entre desistir del contrato, o en mejores términos, rescindir o resolver el contrato (acción redhibitoria), o cumplirle rebajando del precio una parte proporcional, a juicio de peritos. Y si el vendedor conocía los vicios, a la acción de rescisión, acompaña la de indemnización de daños y perjuicios; o sea la misma sanción que apareja el dolo, según el artículo 1068 del Código.

La cosa vendida puede perderse por consecuencia de los vicios ocultos, y conocidos por el vendedor. Este sufre entonces la pérdida, y se halla obligado a restituir el precio, pagar los gastos del contrato y la indemnización de perjuicios. (Art. 1390, C. C.)

Cuando la cosa perdida tenía vicio oculto al tiempo de la venta, y se pierde luego por caso fortuito o culpa del comprador, tiene este el derecho de pedir al vendedor la restitución del precio que pagó, menos el valor que la cosa tenía al perderse. (Art. 1391, C. C.) Precepto este que exije estudio detenido para encontrar su justicia. En el caso de que el vendedor actuara de mala fe, tiene obligación de indemnizar los daños y perjuicios.

Estas acciones, en general, prescriben a los seis meses desde que se entregó la cosa vendida. (Art. 1392, C. O.) Encuentro sencillamente arbitrario el precepto, porque el vicio puede aparecer después de ese tiempo.

En cuanto a las ventas de animales, el Código ha hecho especial apartado de esta materia.

Empecemos por las ventas nulas. Lo son las de animales que padecen enfermedades contagiosas, y las de animales que, habiéndose comprado para determinado servicio, son inútiles para el mismo. (Art. 1397.)

En la compra-venta de varios animales en conjunto, sea el precio alzado, o por cabezas, el vicio redhibitorio de uno de ellos, no afecta al contrato en cuanto a los demás que no tengan el vicio; salvo los casos en que la compra-venta se haya hecho por parejas, yuntas, juego o tiro, en cuyo caso el vicio de un animal afecta al que con él forma la pareja o yunta, que es la unidad de compra v venta en el caso; y cuando aparezca que el comprador no hubiera adquirido el, o los sanos, sin adquirir el vicioso.

Este artículo tiene aplicación a la compra-venta de otras cosas; y esta aplicación que se deja oscura en el artículo 1395 del Código Civil se halla diáfana en el Código de Comercio.

El vicio puede ser de tal naturaleza que ni aun el examen hecho por un profesor, baste a descubrirle; y en ese caso se reputa redhibitorio. El Código, en este artículo 1398, habla, de la responsabilidad en que incurre el profesor que por ignorancia desconoce, o por mala fe, no revela, el vicio oculto; materia propia de las responsabilidades por culpa o negligencia, y no de este contrato.

Como excepción de estas acciones, establece el Código la de las ventas en feria o en subasta, y la de caballerías anunciadas como de derecho. Y como excepción de la obligación de indemnizar daños, la de los casos de venta judicial, en los que, por lo que se vé, la santidad de la justicia protege al propietario doloso y de mala fe. (Art. 1396 y 1392.)

El término para ejercitar esta acción redhibitoria en cuanto a venta de animales es de 40 días después de la entrega a menos que el uso de cada localidad establezca otro término. (Art. 1399.)

Si el animal vendido muere antes de los tres días siguientes a la venta, siendo la muerte ocasionada por enfermedad existente antes del contrato, la responsabilidad es del vendedor. (Art. 1400, C. C.) Claro es que un animal que padezca de un catarro o una indigestión, y se encuentre falto de cuidado puede morir dentro de los tres días; y uno que padezca de una enfermedad mortal, que tarde en desarrollarse seis días, muere después de ese tiempo, sin que el vendedor incurra en responsabilidad; pero ese es el precepto, arbitrario y falto de base científica.

Advierte el Código que en las ventas de animales y ganados con vicio redhibitorio, el comprador tiene la opción para resolver el contrato, o para la rebaja del precio; con la limitación de ejercitar su acción dentro de los 40 días de la entrega. (Art. 1402.)

Y rindiéndose a la verdad jurídica, dice el artículo 1401:

     “ Resuelta la venta, el animal deberá ser devuelto en el estado en que fué vendido y entregado, siendo responsable el comprador de cualquier deterioro debido a su negligencia”

     Resuelta la venta. Esto después de hablar de desistimientos, rescisiones, etc.; cuando en realidad lo que hay en estos casos no es más que la resolución de este contrato bilateral, por aplicación del artículo 1091 del mismo Código.