Décima-quinta Conferencia – Arrendamiento

El Derecho Civil en Puerto Rico - Obligaciones y Contratos

CONFERENCIA DECIMA-QUINTA
ARRENDAMIENTO

La dificultad que hay al definir al mismo tiempo el arrendamiento de cosas, el de obras y el de servicios, ha traído a los redactores del Código a la sencilla solución de no definir este contrato.

No es que el Código huya de las definiciones, en lo que no hubieran errado sus redactores. Prueba de que no las evita la tenemos en aquellas desgraciadas definiciones de la compra-venta, el censo en general, y el depósito; y en las acertadas de los contratos de sociedad, mandato y seguro. Es que se rehuyó esta del arrendamiento, para fraccionar el contrato, y definir el de cosas, por separado del de servicios.

El arrendamiento es un contrato consensual, ya que el consentimiento es suficiente para perfeccionarlo. Es un contrato oneroso, porque en él cada prestación de una parte tiene una prestación equivalente de la otra. Es un contrato conmutativo porque establece un cambio de valores. Y es un contrato bilateral, porque de la misma fuente, de la misma relación, nacen para las dos partes derechos y obligaciones mutuas y correlativas.

El contrato consensual, bilateral, conmutativo y oneroso, por virtud del cual la una parte se obliga a ceder por un tiempo determinado una cosa, o prestar un servicio, a otra parte, que a su vez se obliga a pagar a aquella un canon o renta, en metálico o frutos, se llama arrendamiento.

De la antigüedad de este contrato responde el hecho de que en el Código de Hammurabi, encontramos leyes, como la 42, que trata de arrendamiento de finca rústica, las 44, 45, 46, del mismo arrendamiento, la 65 b, del de urbanas, las 236 y 237, de alquiler de barcos, y otras de alquiler de animales; y algunas de arrendamiento de servicios. En Roma encontramos este contrato; en España, en el Fuero Juzgo, Fuero Real, y luego en las Partidas, y en la legislación subsiguiente.

La razón filosófica del arrendamiento se halla en la necesidad que tenemos de utilizar cosas de que no somos dueños; y en la facilidad que para los dueños de esas cosas resulta, de ceder su uso, y obtener los frutos civiles de las mismas.

El Código establece que el arrendamiento puede ser de cosas, y de obras o servicios. (Art. 1445). Y define el de cosas, estableciendo que por él una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa, por tiempo determinado y precio cierto. Y el de servicios y obras, aquel en que una de las partes se obliga hacer una obra para, o prestar un servicio a, la otra parte, por precio cierto. (Art. 1146 y 1147, C. C.)

El arrendamiento de cosas, puede referirse a los muebles no fungibles, y a los inmuebles. En el de cosas inmuebles pueden ser estas rústicas o urbanas.

En el de arrendamiento de servicios entran todos aquellos lícitos, desde los del peón a los del ingeniero y el abogado.

Arrendador es en el arrendamiento de cosas, el dueño de la cosa cuyo uso se cede; y en el de servicios, la persona que presta el servicio. Arrendatario es la otra parte en el contrato. (Art. 1449, C. C.)

El arrendamiento de muebles, recibe corrientemente el nombre de alquiler. Alquiler e inquilinato se llama también el de inmuebles urbanos. Colonato también el de inmuebles rústicos, en el que hay la especialidad de la aparcería, arrendamiento en el que el canon consiste en una parte de los frutos; contrato a medias en Puerto Rico.

El arrendamiento de servicios tiene el nombre de locación de servicios; nombre de abolengo, que viene del que Roma tuvo este contrato.

Arrendamiento de cosas—elementos personales.

     Por lógica jurídica, solo aquellos que tienen capacidad general para contratar, y especial para disponer de sus bienes son personas capaces para este contrato.

Así el menor no emancipado, el incapacitado, el sujeto a interdicción, y el emancipado sin facultad de enajenar o gravar, son incapaces en relación a este contrato, como arrendadores en todos los casos, y como arrendatarios en algunos.

El padre, con relación a los bienes del hijo, y el tutor con relación a los del pupilo, no pueden dar en arrendamiento esos bienes por más de seis años según el artículo 1451 del Código. Ese mismo artículo habla del marido relativamente a los bienes de la mujer; pero si tenemos en cuenta que según el mismo Código (Arts. 160 y 161) la mujer administra sus propios bienes, notaremos la insensatez jurídica con que se han puesto esas palabras en el artículo 1451.

arrendamiento de cosaselementos reales.

Hemos visto que son dos estos elementos:

Las cosas dadas en arrendamiento, y el canon, merced, renta, o precio.

En cuanto a las cosas, el Código declara que no pueden darse en arrendamiento los bienes fungibles, que se consumen por el uso, (o que se consumen por un primer uso, diríamos nosotros). Este precepto del artículo 1448, pudo, y debió completarse, porque hay bienes y derechos que no son arrendables, y que no aparecen del artículo como los derechos personalísimos, el de uso, por ejemplo.

El precio ha de ser verdadero y cierto. Ha de aparecer con certidumbre, ya consista esta en la previa fijación de cantidad, ya en 1a. de elementos que han de fijarla (como, por ejemplo, la fijación de un canon de 1,000 dollars anuales, o la fijación de un canon del 20 por 100 de la cosecha). Si el arrendamiento estuviere en curso y faltara la prueba del precio convenido, cesa el contrato, produciéndose la devolución de la cosa, con pago de un precio por el tiempo que se disfrutó. (Art, 1450, C. C.) No conocemos muchos preceptos legales en que el fondo sea tan poco justos, y la forma tan pobres. La falta de prueba del precio convenido, no debe ser causa de resolución del contrato, ya que es un elemento que puede suplirse por el acuerdo de las partes; y no otra cosa que una resolución del contrato es lo que determina, este artículo.

La condición de verdad en el canon o renta, se opone a la simulación del arrendamiento, y se ajusta a las condiciones de la causa en los contratos.

Arrendamiento de cosas—elemento formal.

     No se requiere, para la perfección del contrato, forma especial, en lo que afecta a las relaciones entre los contratantes.

Pero, de acuerdo con el artículo 1247, C. C., cuando el arrendamiento es por seis años o más, y ha de perjudicar a tercero, debe constar en documento público; y según el artículo 1542, C. C., (mejor pensado y mejor redactado) con relación a tercero, no surtirán efecto los arrendamientos que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad; y el arrendamiento no se inscribe, si no aparece de un documento público.

Tiene importancia este artículo 1452, en cuanto se relaciona con el 1474 del mismo Código, que preceptúa que el comprador de una finca arrendada tiene el derecho de hacer cesar el arrendamiento, salvo pacto en contrario, y salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. Y de esta arranca la fuerza del arrendamiento inscrito.

Arrendamiento de cosas—contenido jurídico.

     Se constituye el contenido jurídico de este contrato por los derechos y obligaciones que nacen de su perfección.

Antes de entrar en el estudio de unos y otras, bueno es hablar del sub-arrendamiento.

El Código (Art. 1453) establece la libertad, para el arrendatario, si no hay en el contrato pacto expreso que lo prohiba, de subarrendar a un tercero, en todo o en parte; pero conservando el arrendatario su responsabilidad directa con el arrendador.

El sub-arrendatario adquiere, a más de la responsabilidad que tiene con el sub-arrendador, responsabilidad directa, por los actos que se refieren al uso y conservación de la cosa, en la forma pactada en el contrato original; y por el precio convenido por el subarriendo, que se halle debiendo al tiempo del requerimiento. (Art. 1454 y 1455, C. C.)

Como un precepto general en esta materia, se determina que las obligaciones del saneamiento, que vimos en la compra-venta, son también propios de este contrato. (Art. 1456, C. C.)

Obligaciones del arrendador.

     Son estas:

  1. Entrega de la cosa objeto del contrato; con las obligaciones propias del saneamiento.
  2. Reparar las cosas arrendadas en forma que sirvan para el uso a que se destinan.
  3. Mantener el arrendatario en el pacífico goce de la cosa arrendada, mientras dura el contrato.
  4. Sostener la forma de la cosa arrendada, sin variarla.

Obligaciones del arrendatario.

     Son:

  1. El pago del precio o canon en los términos convenidos.
  2. Destinar la cos aarrendada al uso pactado, o en su falta, al que por naturaleza tenga; cuidando de ella diligentemente, con la ordinaria prudencia, o como dice el Código como un diligente “padre de familia”.
  3. Pagar los gastos de escritura del contrato.

Estos son los dictados de los artículos 1457 y 1458 del Código Civil. Indudablemente en ellos no se contienen todas las obligaciones de arrendador y arrendatario; pero sí las esenciales.

Recordemos el precepto del artículo 1091 del Código, relativo a lo que allí se llama obligaciones recíprocas, y aplicable a las bilaterales; tengamos presente que el arrendamiento es un contrato bilateral, y encontraremos la enorme redundancia jurídica en que, incurre el Código en su artículo 1459, al establecer que si el arrendador o arrendatario no cumplieran alguna de las ya mencionadas obligaciones, podrán pedir (o se podrá pedir, en buen castellano) 1a rescisión del contrato, y daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando subsistente el contrato.

De otras obligaciones de menor importancia se ocupan los artículos 1462, 1466 y 1467 del Código.

En el primero de tales artículos se fija la obligación del arrendatario de poner en conocimiento del arrendador en el plazo mas breve posible, toda, novedad perjudicial y toda usurpación que otro haya realizado o abiertamente prepare, en la propiedad de la cosa arrendada. Es de suponer que, al hablar el Código de arrendador, se haya querido referir al propietario, ya que la única razón que existe para ese aviso es la de facilitar al propietario la defensa de su propiedad. Y esa misma obligación tiene el arrendatario, en cuanto a la necesidad de reparaciones urgentes en la cosa arrendada. En uno y otro casos, si el propietario sufriera perjuicios por negligencia, del arrendatario, este responde de ellos.

Complementa este artículo, el 1463, que establece que el arrendador no responde de la perturbación de mero hecho que un tercero cause en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tiene acción directa contra el perturbador. La razón de este precepto es elemental.

Los artículos 1466 y 1467, que antes citamos se refieren a las responsabilidades del arrendatario por deterioro o pérdidas en la finca, presumiendo la ley tales responsabilidades, salvo prueba en contra. Y el artículo 1467 hace especial relación a los daños causados por las personas de la casa del arrendatario en la finca arrendada, de lo que responde el arrendatario. Al tratar de las obligaciones que nacen de culpa y de negligencia, veremos este principio de extensión de la responsabilidad.

En el artículo 1461 del Código, encontramos obligaciones del arrendador y del arrendatario. En cuanto al primero, la de que siendo necesaria una reparación en la cosa arrendada, y siendo tal reparación urgente y de las que no admiten dilación, tiene que llevarla a cabo, y el arrendatario se encuentra en la obligación de tolerarla. Tiene que llevarla a cabo el arrendador, porque según el artículo 1457, a él toca la obligación de conservar la cosa en estado de servicio para el uso a que se la destine; el arrendatario tiene, que tolerarla aunque la obra le sea muy molesta y le prive temporalmente del uso de la finca; pero si la obra hace inhabitable la parte de la finca que para tal fin tiene el arrendatario y su familia, puede el arrendatario rescindir el contrato. Y si la obra dura más de cuarenta días, tiene derecho a una rebaja proporcional en el precio del arrendamiento; y la proporción tiene por bases, el tiempo y la parte de la finca de cuyo uso se vea privado.

¿Cómo concluye el arrendamiento?

     En dos formas: Por expiración del término y por rescisión.

Si el arrendamiento se hizo por tiempo determinado—dice el artículo 1468 del Código—concluye el día fijado, sin necesidad de requerimiento. Forzoso es que recordemos que el artículo 1446 establece como una esencial del contrato “el tiempo determinado». Y siendo esto así no vemos por qué razón habla el artículo 1468 de si el arrendamiento se hizo por tiempo determinado, ya que no puede hacerse de otro modo.

No obstante esto, el mismo Código, en su artículo 1480, y en el 1484, admite la posibilidad de que el arrendamiento se haya hecho sin fijar su duración, en cuyo caso se entiende, si es de fincas rústicas, que el arrendatario tiene todo el tiempo necesario para recoger los frutos que toda la finca pueda dar en un año, o que pueda dar una vez (por cosecha) aunque pasen dos o más años para obtenerlos; y en caso de tierras de labranza, divididas en hojas, tantos años cuantas hojas haya. Y en los arrendamientos de urbanas, sino se ha fijado plazo, se entiende el arrendamiento por años, meses o días, de acuerdo con la fijación de precio anual, mensual o diario.

Vencido el término puede continuar el arrendamiento por reconducción tácita o expresa. Del nombre de la acción que tiene el arrendatario para exigir al arrendador la entrega de la cosa arrendada, acción conducti, viene este de reconducción. Puede ella ser expresa, que consiste en la novación o prórroga del anterior arrendamiento, consignada de una manera clara y pública; o tácita de la que hablan los artículos 1469 y 1470 del Código. Según el artículo 1469 si al terminar el contrato permanece el arrendatario en el uso y disfrute de la finca, por quince días, y con la aquiescencia del dueño-arrendador, el contrato se entiende subsistente, por tácita reconducción, por el término de que se habla en los artículos 1480 y 1484 de que acabamos de hablar; pero cesan, respecto a la reconducción las obligaciones otorgadas por tercero con respecto al contrato original.

Se extingue también el arrendamiento por pérdida de la cosa arrendada, y por incumplimiento de las obligaciones de los contratantes. (Art. 1471, C. C.) 

     Y se extingue por el desahucio. Este tiene lugar en los siguientes casos:

  1. Por expiración del término convenido para el contrato, o del de reconducción o del término legal.
  2. Por la falta de pago del cánon.
  3. Por infracción de los términos del contrato.
  4. Por destinar la finca arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o usarla en contra de convenio o de la naturaleza de la cosa.

Tal es el artículo 1472 del Código Civil.

Como se vé, no es el desahucio en la realidad de Derecho, un motivo, sino un medio y una forma judicial, de terminar el arrendamiento. Por medio de él el dueño hace cesar al arrendatario en el uso de la cosa arrendada.

Al terminar el arrendamiento, el arrendatario tiene que devolver la cosa que fué objeto del contrato. Previene la ley (Art. 1465, C. C.) que cuando no se ha especificado nada en el contrato, la cosa fué entregada en buen estado; esta presunción admite prueba en contra. Y ordena (Art. 1464, C. C.) que la cosa se devuelva en el estado en que se recibió salvo los menoscabos que sean consecuencia de causa inevitable u obra del tiempo.

En cuanto a las mejoras útiles y voluntarias, el artículo 1476 equipara al arrendatario con el usufructuario. (Véase el artículo 487 del Código.)

En cuanto al pago del cánon en el arrendamiento, hay un precepto especial, en lo que no fué pactado; el tiempo para el pago, se rige por la costumbre de la tierra; y el lugar, el domicilio del deudor.

Hay un caso en que un tercero puede causar la extinción del arrendamiento. Nos referimos, desde luego, a arrendamientos no inscritos. Es el caso de venta de la finca arrendada, en que el comprador puede hacer cesar el arrendamiento, si no hay pacto que le obligue a respetarlo; y si no se trata de comprador con pacto de retraer; que no puede usar aquel derecho mientras subsista ese pacto. En el caso de extinguirse así el arrendamiento, el arrendatario tiene el derecho de que se le dejen recoger los frutos de la cosecha del año agrícola en que cesa; y el de exigir al arrendador los daños y perjuicios. (Art 1474 y 1475, C. 0.)

Como especialidades de los arrendamientos de fincas rusticas, a mas de la que dejamos señalada, artículo 1480, en cuanto a su duración, encontramos:

(а) Que el arrendatario no tiene derecho a rebaja en la renta porque se hayan perdido los frutos ya separados de la tierra o del tronco. (Art. 1479, C. C.)

(b) Que el arrendatario no tiene derecho a rebaja en la renta por esterilidad de la tierra arrendada, o por pérdida de la cosecha en caso fortuito ordinario. Pero según el artículo 1478, si por caso fortuito extraordinario se perdiere mas de la mitad de los frutos, no habiendo pacto en contrario, tiene derecho a rebaja. Y por caso fortuito extraordnario entiende el Código, en ese artículo, los de guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto, y los desacostumbrados y que no se pudieron preveer. No sabemos de caso alguno de invasión de langosta en Puerto Rico; ni podríamos preveer que quedara ese caso en nuestro Código.

(c) Que en los casos de cesación de arrendamiento, el arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y los medios necesarios para la labor preparatoria de la siguiente cosecha; y el entrante, permitir al saliente lo necesario para recolección y aprovechamiento de los frutos que le pertenecen, con arreglo a la costumbre del lugar. (Art. 1481, C. C.)

El contrato de aparcería de tierras de labor, ganados de cría, y establecimientos, se rige por las reglas del contrato de sociedad, según el artículo 1482, y por las estipulaciones de las partes, y en su defecto por la costumbre de la tierra. En este artículo se ha derrochado la imprevisión, y se ha prodigado el alocamiento. La aparcería es un verdadero arrendamiento, con un canon especial. Se le ha querido someter a las reglas de la sociedad; y después, al pacto, que es lo primero, no lo subsidiario. Y luego en un contrato en que tiene tan grande influencia la costumbre, se presente este régimen como el último.

Como especialidades de los arrendamientos de fincas urbanas, tenemos, aparte de la ya mencionada, Artículo 1484, las siguientes:

(a) Que en cuanto a las reparaciones de los predios, que deban ser de cuenta del propietario, se esté al pacto en primer término, y a falta de pacto, a la costumbre del pueblo; y en caso de duda, la reparación es de cuenta del propietario. (Art. 1483, C. C.)

(b) Que cuando se arriendan con la casa habitación, tienda o establecimiento, los muebles, el arrendamiento de estos se entiende, por el mismo término que el de la casa, tienda, etc. (Art. 1495, C. C.)

Arrendamiento de servicios.

     Empecemos por el servicio de trasporte de cosas o de personas. En este particular, lo único que ha preocupado a los redactores del Código, ha sido el señalar las responsabilidades del porteador.

Según el artículo 1504, los porteadores o conductores de efectos por tierra o por agua tienen que responder, en la guarda y conservación de los efectos trasportables, como si fueran depositarios; y se hacen responsables de los daños que no provengan de robo o mano armada, u otro caso de fuerza mayor; y responden de las averías y pérdidas de las cosas que reciben, salvo las que provengan de caso fortuito o fuerza mayor. (Art. 1505, C. C.)

Cuando se comparan estos preceptos con los del Código de Comercio relativos al trasporte, se hace doloroso el estudio del Código Civil en la materia, por la pobreza y descuido con que se ha tratado.

En lo que afecta a obras por ajuste y precio alzado, tenemos:

El Código reconoce las formas de contrato para ejecución de obras, conviniendo en que el contratista (arrendador de servicios) ponga su trabajo solamente, o ponga también el material de la obra. (Art. 1491, C. C.)

En los casos en que el que ha contratado la obra pone solamente su trabajo, no puede reclamar estipendio si la obra se destruye antes de ser entregada, salvo el caso de que el dueño haya incurrido en mora en recibirla, o que la destrucción se deba a mala calidad de los materiales, y el contratista haya dado al dueño el aviso en cuanto a ese extremo. (Art. 1493, C. C.)

Si el contratista se obligo a poner los materiales, sufre la pérdida en caso de que la obra se destruya antes de ser entregada, salvo el caso de mora en recibirla por parte del dueño. (Art. 1492 C. C.)

Si se hizo el contrato para llevar a efecto la obra por partes o por piezas, o medida, puede el contratista obligar al dueño a que la reciba por partes, y así la pague, presumiéndose aprobada la parte recibida y satisfecha. (Art. 1495, C. C.)

Cuando el contratista o arquitecto se ha encargado de la obra por ajuste alzado, en vista de plano convenido, con el dueño del suelo, no puede pedir aumento de precio por razón de alza de los jornales; pero sí puede pedirlo cuando se hacen cambios en el plano produciéndose aumento en la obra, con autorización del propietario. (Art. 1496, C. C.)

Los que ponen trabajo o materiales en una obra ajustada alzadamente, no tiene acción contra el dueño mas que hasta la cantidad que este deba al contratista. (Art. 1500, C. C.)

El que ejecute una obra en una cosa mueble tiene el derecho de retener la cosa hasta que se le pague el precio de la obra. (Art. 1503, C. C.)

El pago debe hacerse al entregarse la obra, salvo pacto distinto. (Art. 1502, C. C.)

El contratista tiene la responsabilidad:

(A) Del trabajo hecho por personas a quienes ocupe en la obra. (Art, 1499, C. C.)

(B) De los casos de ruina de la obra por defectos de construcción, y de los daños y perjuicios que por ella se causen, si tal ruina se ocasiona dentro de los diez años de terminada la construcción; y esta responsabilidad es también del artquitecto o ingeniero director, cuando la ruina ocurre por defecto en la dirección o vicio del suelo. Y si la causa de la ruina fuera la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción para indemnización tiene un término de quince años. (Art. 1494, C. C.)

En lo que se refiere a entrega de la obra, el Código, en su artículo 1501, establece que si ha convenido en que se se ha hacer a satisfacción del propietario, y no hay una conformidad, se entiende reservado al juicio de peritos.

Se rescinde este contrato, a más de las causas corrientes, en los siguientes casos:

(a) Cuando el dueño desista de la obra, indemnizando al contratista de sus gastos, trabajo y utilidad. (Art. 1497, C. C.)

(b) En el caso de muerte del contratista, cuando las cualidades personales de este fueron causa del contrato; pero el propietario debe abonar a los herederos del contratista, el valor de la parte de obra ejecutada, y los materiales usados y los preparados, si de estos reporta beneficio. (Art. 1498, C. C.) Y lo mismo en el caso de que el que contrató la obra no pueda terminarla por causa independiente de su voluntad.

Arrendamiento de servicios.

     En cuanto a servicios de criados y trabajadores, las reglas serefieren a tiempo, rescisión y resolución del contrato, y pago:

Tiempo: Puede ser fijo, o indeterminado, pero no por vida, porque sería nulo el contrato.

Rescisión: Puede ocurrir por voluntad del principal o del sirviente o jornalero; pero si el principal despide al sirviente antes del término del contrato, sin justa causa, tiene que pagarle el salario devengado y quince días más.

No puede despedirse a los criados de labranzas, menestrales y jornaleros, antes del término del contrato, sino por justa causa. Y al despedírselos se les puede desposeer de los edificios que ocupan por razón de su empleo y las herramientas, que no sean de su propiedad.

Tales son los preceptos de los artículos 1486 a 1490 del Código, como quedan después de su enmienda en ley de 1917.