Décima-cuarta Conferencia – Resolución de la Venta

El Derecho Civil en Puerto Rico - Obligaciones y Contratos

CONFERENCIA DECIMA-CUARTA
RESOLUCIÓN DE LA VENTA

EL contrato de compra-venta se resuelve por las mismas causas que originan la resolución de cualquier otro contrato, y por las que especialmente se señalan en el Código para este.

La resolución, disuelve el lazo jurídico que entre los contratantes existió desde la perfección del contrato.

Y en consecuencia de esto que acabamos de apuntar, forzoso es que acudamos a los principios generales en materia de obligaciones y contratos.

Resolución verdaderamente tal, la encontramos antes que en ningún otro, en el precepto del artículo 1091 del Código Civil. Se trata, en la compra-venta, de un contrato esencialmente bilateral, quizá el arquetipo de los de esa clase. Las obligaciones y deberes que de él nacen para una de las partes, se hallan en tal condición de dependencia, mutualidad, y reciprocidad, con respecto a obligaciones y deberes de la otra parte, y nacen de tal forma de la misma fuente jurídica, que ellas arrastran consigo la condición de bilateralidad mas que en ningún contrato conocido. Prueba de la verdad de este aserto son los artículos 1354 y 1369 del Código Civil. En el primero se establece que recaído el consentimiento sobre la cosa y el precio, el contrato se ha perfeccionado, y la compra-venta “será obligatoria para ambos” entendiéndose, ambos contratantes. En el segundo, se declara que el vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no le ha entregado el precio, o ha afianzado su entrega.

Nos llevan estos dos artículos a considerar el artículo 1091, en la esfera de relación y harmonía, que es la base del Código Civil.

Si desde el momento en que la compra venta se perfecciona por el consentimiento de las dos partes contratantes acerca del objeto (precio, para el uno y cosa vendida, para el otro) nacen obligaciones y derechos para los dos, ¿cuál puede ser la razón del artículo 1369, esto es, de que el vendedor no tenga obligación de entregar la cosa vendida, si el comprador no le entrega el precio? Para el que estudie el Código en la relación harmónica de sus preceptos, la razón se halla en el artículo 1091, que expresa que en las obligaciones recíprocas, la facultad de resolverlas se entiende implícita; esto es, es inherente a la obligación. Y se entiende ejercitable cuando el uno de los obligados no cumple su parte de obligación. El que cumplió, puede pedir y obtener la resolución del contrato.

Pero el precepto del artículo 1369, va aún mas lejos que el del artículo 1091. En este, ejercita la acción de resolución el que cumplió su parte; en aquel, el vendedor se halla autorizado para no cumplir, si el comprador no paga el precio.

Y como ocurre en ese caso, ocurre en el de que el vendedor descubra, después de la venta, que el comprador es insolvente, y que él, el vendedor, corre peligro de perder la cosa vendida, y el precio. El contrato no se cumple, ni realmente produce efecto; o en verdaderos términos, queda resuelto.

Otro caso, análogo a los que se acaban de exponer es el del artículo 1406 del Código Civil. En él se dice:

     “Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida, y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta.»

Otra causa de resolución, es la pérdida total de la cosa, cuando al hacerse la compra-venta había ocurrido. (Art. 1363, C. C.) Causas especiales de resolución de la compra-venta, son: Para el vendedor, y aparte de las ya apuntadas, en la venta de muebles la falta de presentación del comprador a pagar el precio y recibir la cosa, antes de vencer el término fijado para la entrega de la cosa. Y la falta de pago del precio en el tiempo convenido, en la venta de inmuebles, y desde que el vendedor haga el requerimiento. (Arts. 1408 y 1407, C. C.)

Para el vendedor lo es también el caso en que el inmueble por él vendido, con expresión de cabida, y a razón de un precio por unidad o número, excediere en la realidad, en menos de una vigésima parte de lo que él creyó vender, y el comprador no quisiere pagar el exceso; y cuando excediendo de esa parte, el comprador no optare por la rescisión del contrato, ni pagare el exceso. (Art. 1373, C. C.)

Para el comprador los mismos casos de los artículos 1372 y 1373 del Código, en cuanto a la venta de inmuebles a razón de un tanto por unidad de medida, y con expresión de cabida del inmueble. Si lo entregado fuese menos, el comprador tiene el derecho de rescindir el contrato, (resolver, diríamos) si el menos es de una décima parte o más. Si lo entregado excede en un vigésimo, a lo pactado, tiene el comprador el mismo derecho de resolución.

En el caso de saneamiento por vicios ocultos de la cosa, siendo un verdadero caso de saneamiento con arreglo a los artículos 1387, y 1388, encontramos lo que el Código llama, con notable vulgaridad e inexactitud, el derecho del comprador “a desistir del contrato(como si de un contrato perfecto pudiera desistirse por una sola parte) que no es mas que el derecho a la resolución del contrato.

En estos casos, el vicio redhibitorio en los animales comprados en yuntas, pareja o tiro, o que no puedan utilizarse separadamente, (sean animales u otras cosas) trae consigo la resolución. El caso de venta de finca con servidumbre no aparente, y que no consta de la escritura, produce la rescisión. (Art. 1386, C. C.)

Y entramos en el estudio de la mayor especialidad en la resolución de la compra-venta: el retracto.

El Código habla del retracto convencional y del retracto legal.

Empecemos por sentar que el retracto convencional se halla mal calificado. No hay en realidad un derecho de retracto convencional. Hay un pacto, una condición resolutoria, que se llama pacto de retraer.

Indudable, como lo es, el derecho de las partes contratantes, a agregar al contrato los pactos accesorios que crean convenientes, siendo ellos lícitos por su naturaleza y por la Ley, pueden introducir, como condición del de compra-venta, el de que la devolución, en un término dado, del precio satisfecho, y el pago de los gastos de la venta, produzca la devolución de la cosa vendida al comprador. Y este es el pacto a que el Código llama retracto convencional.

En realidad, es dudoso que pueda llamarse retracto, ‘ya que el verdadero retracto se establece a favor de personas distintas a las que celebraron la compra-venta. Y así encontramos el de colindantes, ejercitado por estos, terceros en Derecho Civil, en cuanto a la compra-venta, el de coherederos, con la misma característica, y mas que otro alguno, el de los dueños del útil o del directo en la enfitéusis.

El pacto de retraer, es simplemente un pacto accesorio, una condición resolutoria. Si el vendedor dentro de un plazo, devuelve el precio y paga los gastos de escritura, la compra-venta no tiene eficacia, y el comprador devuelve la finca o cosa vendida. Mientras el pacto subsiste, no podemos decir que el dominio absoluto de la cosa comprada pertenece al comprador; este es un dueño que puede dejar de serlo en cualquier momento, a voluntad del vendedor, y mediante la realización de ciertos hechos, ya conocidos.

El pacto de retraer, es a mi entender, extraordinariamente peligroso. Se presta a convertirse en una forma de encubrir graves abusos en materia de fijación y exacción de intereses. Muchas veces, detrás de esta condición de recobrar se oculta un préstamo usurario y cruel, y bajo la forma de al compra-venta no ha habido, en realidad mas que otro contrato que posiblemente no sería bien visto por la moral. Verdad es que en Puerto Rico existe una Ley, obra, en su origen, del notable e ilustrado jurisconsulto Sr. Tous Soto, que ha tendido a evitar que los préstamos usurarios aparecieran como compra-venta con pacto de retraer; pero no podríamos asegurar que el ingenio de la usura no haya llegado ya a la fórmula que permite sortear el escollo legal, para conducir libremente al cargo de altos intereses.

Nuestro Código Civil, en sus artículos 1410 y 1421 define lo que llama retracto convencional, no por su esencia, sino por su resultado. Dice que tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida mediante el reembolso al comprador, del precio pagado, los gastos de la venta y demás pagos legítimos, y los necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

En verdad la definición es deficiente. El vendedor se reserva un derecho; el de recobrar. El comprador se reserva el de consolidar su dominio de irrevocable modo, si el vendedor no devuelve el precio y paga los gastos. (Art. 1412, Código Civil.) Pero el comprador adquiere además derechos a que no obsta la existencia de este pacto resolutorio de retracto. Y ellos son: (a) el de substituir al vendedor en sus derechos y acciones. (Art-. 1414, Código.) (6) el de que los acreedores del vendedor no pueden ir contra él, el comprador, sino previa excusión de los bienes del vendedor. (Art. 1415, Código), (c) el de que, habiendo comprado, con pacto de retraer, una parte de finca indivisa, y adquiriendo después el resto de la misma, por ser ella indivisible y haberse vendido, puede obligar a su vendedor que quiere retraer, a redimir la totalidad de la finca. (Arts. 1416, y 411, Código) y, (d) el de que, cuando son varios los vendedores, conjuntamente y en un solo contrato, de una finca indivisa, y con pacto de retraer pueda el comprador exigirles que se pongan de acuerdo para llevar a cabo el retracto de la totalidad, sin que ellos puedan someterle a aceptar el retracto parcial.

Ya hemos visto que el vendedor se reserva un derecho, según el Código, o que tiene como producto de la voluntad de las dos parles en el contrato, un derecho. Tiene, además: (a) el de ejercitar la acción nacida del pacto contra cualquiera que obtenga su derecho del comprador; lo que da a esa acción su pleno carácter de real, acción en y sobre la cosa misma, pero limitándose esta acción por los principios de la Ley Hipotecaria,, ya que si no aparece del Registro el pacto de retraer, no puede tener realidad .jurídica con relación a tercero; (6) el de (pie, si vendió separadamente su parte de finca indivisa, puede, también separadamente, ejercitar su acción de retracto, sin que el comprador pueda forzarle el retracto total; (r) el de ejercitar el retracto contra el heredero a quien se haya adjudicado la finca objeto del pacto; (d) el de recibir la finca libre de gravámenes impuestos por el comprador; (e) el de que se le abonen parte de los frutos, pendientes en el momento del retracto. Tales derechos nacen de los artículos 1413, 1419, 1420, 1423 y 1422 del Código.

Como se vé, cada una de estas acciones, es correlativa de un derecho. El pacto sigue la condición de bilateralidad del contrato principal.

Decíamos que el artículo 1410 no refleja la naturaleza del pacto de retraer. Palta en él algo esencial: la fijación de la extensión en tiempo, de este pacto. El tiempo ha de limitarse, o por el convenio; o por la ley. Si por el convenio, el plazo para retraer, no puede exceder de diez años. Si las partes no fijan plazo, márcalo la ley; y el que fija es de cuatro años, desde la fecha del contrato.

Los derechos y obligaciones que de este pacto nacen, son transmisibles a los herederos de vendedor y comprador. Los de este último, cuando la cosa no ha sido adjudicada a uno sólo, tienen el de que la acción se limite a la parte que cada uno tenga. (Art. 1420, Código). Los del vendedor no pueden ejercitar el retracto mas que por la parte que adquirieron. (Art. 1417, Código.)

Dos especialidades dignas de mención, son: La de que el vendedor que retrae, tiene que respetar el arriendo que de buena fe, hizo el comprador.

La de que si al celebrarse la venta había en la finca frutos manifiestos o nacidos, no se hará abono alguno de los que haya al tiempo del retracto.

Es indudable que el pacto de retracto no cabe con relación a compra-venta de cosas fungibles, ni con relación a la compra-venta mercantil.

Verdadero Retracto.

Unicamente a título de recuerdo histórico podemos citar el que se llamaba retracto gentilicio, que se daba en beneficio de los parientes más próximos del vendedor, dentro del cuarto grado, para dejar sin efecto la venta de un inmueble procedente dé un ascendiente común, y hecha a favor de un extraño, sustituyéndose’ o siendo preferidos a este como compradores.

Como se vé, se refiería este retracto a bienes inmuebles, procedentes de un ascendiente común al vendedor y al retrayente; limitaba, en cuanto a las personas, a los parientes del vendedor, dentro del cuarto grado.

Nació este derecho en el Levitico, en cuyo Capítulo XXV encontramos un versículo, que dice:

     “Cuando tu hermano empobreciere y vendiere algo de su posesión, vendrá su rescatador su pariente más cercano, y rescatará lo que su hermano vendiere.”

Se fundó en un derecho de abolengo; y lo encontramos en España en muchos de los Fueros Municipales, en el Fuero Real, en el Fuero Viejo, en las Leyes de Toro, y en la Novísima Recopilación. Derrotado el principio de troncalidad, con él cayó este retracto.

Conserva el Código, los retractos de comuneros, colindantes, coherederos y los del censo enfitéutico, basados estos en la especie de comunidad que en ese censo existe.

El derecho que se reconoce a cada uno de los que, en comunidad indivisa son dueños de una cosa, para rescindir la venta que uno dé los partícipes haga, en cuanto a su parte, y sustituirse en el lugar del comprador, en el mismo precio y condiciones, es el retracto de comuneros. Del hecho de la propiedad efectiva, en acto, nace el retracto de comuneros, que establecen los artículos 1424 y 1425 del Código Civil como derecho del co propietario de una cosa en comúnpara subrogarse en el lugar del comprador de la parte de otro copropietario, si el comprador es un extraño, y en las mismas condiciones en que él adquirió, con la limitación de que si dos o más copropietarios ejercitan ese derecho, han de hacerlo en proporción de la parte que cada uno tiene. De la copropiedad, no ya en acto, sino en potencia, nace el derecho de los coherederos, para retraer el derecho hereditario vendido por uno de sus coherederos a un extraño, antes de la partición. (Art. 1034, C. C.)

El retracto de comuneros no cabe, a mi juicio, mas que con relación a bienes inmuebles; y el de coherederos, dado que se refiere al derecho hereditario, hace relación a toda clase de bienes.

     Retracto en el censo.—Como veremos al tratar de ese contrato, en el censo enfitéutico, radica en una persona el dominio útil y en otra el señorío directo o dominio directo. Establece así una especial comunidad, cuyos o foot os deben notarse. Tiene lugar este retracto solo en cuanto a inmuebles, por términos especiales (de 9 días siguientes al otorgamiento do la escritura o su inscripción o de un año, cuando falta el aviso do la venta), y pudiéramos señalarle corno complemento del derecho de tanteo, especial de este censo.

     Retracto de colindantes. — El beneficio de retracto, o el de privilegio do retracto, se da también en favor do los colindantes, pero con serias limitaciones. Son estas:

(a) Que la finca colindante vendida sea rústica, y de no mayor -extensión que una hectárea. (b) Que las fincas, la vendida y la del retrayente, no estén seguradas por arroyo, camino, barranco, etc. Es decir, que no haya una solución de continuidad entre ellas.

(c) Que entre dos o más colindantes que quieran usar este derecho, tenga preferencia el dueño de la finca de menos cabida; y si las fincas tienen la misma cabida, el primero en solicitar el retracto. (Art. 1426, Código.)

Término para el retracto.

El Código fija el término de nueve días a contar de la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad; y si no hay inscripción, el mismo término, desde que el retrayente conoce la venta. . Excepciones de este término son la del caso de censo enfitéutico, que hemos visto; y la del retracto de coherederos, que es de un mes. (Arts. 1427, 1541, 1542 y 1034, Código.)

Efectos.

En el retracto legal se da la misma subrogación de derechos, y las mismas obligaciones de pago del precio y los gastos que en el pacto de retraer.

Venta o trasmisión de creditos y derechos incorporales.

De las pocas compra-ventas especiales que se ocupa el Código, es esta una.

Los créditos, derechos y acciones pueden ser objeto de trasmisión por cesión o venta. Pero la cesión no produce efectos con relación a terceros sino desde que la fecha de la misma debe tenerse por cierta; o sea, si se hizo en documento público desde la fecha de este; y si en documento privado desde que muere uno de los firmantes, o desde que el documento se une a registro público, o se entrega a un funcionario público por razón do su oficio. (Art. 1429, 1186 y 1195, C. C.) Si se refiere a un inmueble, la fecha es desde la inscripción en el Registro de la Propiedad.

En la venta de un crédito se comprende siempre la de sus derechos accesorios, fianza, hipoteca, etc. (Art. 1431, C. C.)

El vendedor de buena fe responde de la existencia y legitimidad del crédito al tiempo de la venta, si no se vendió como dudoso. Pero no responde de la solvencia del deudor, a menos que fuera el deudor insolvente públicamente y con anterioridad a la venta, o que se pactara aquella responsabilidad. (Art. 1432, C. C.) Y aun en los casos citados la responsabilidad del vendedor se limita al precio que recibió, y a los gastos del contrato y los necesarios hechos en la cosa. El vendedor de mala fe responde de todos los gastos y los daños y perjuicios.

La responsabilidad del cedente, cuando se ha estipulado que responde de la solvencia del deudor sin fijar término, dura un año desde la cesión del crédito, si estaba vencido el plazo; y si el crédito no estaba vencido, y debió pagarse en un término o plazo, la responsabilidad se extiende hasta un año después del vencimiento. Si se trata de una renta perpetua, se extiende a diez años desde la fecha de la cesión. (Art. 1433, C. C.)

El que vende una herencia, sin enumerar o detallar las cosas en que consiste, responde de su cualidad de heredero. Y el que vende en globo o a precio alzado la totalidad de derechos, acciones o rentas o frutos, responde de la legitimidad del todo; pero no se halla obligado a saneamiento de las distintas partes de que se componga, y sí a evicción del todo. (Arts. 1434, 1435, C. C.)

Si el vendedor ha recibido frutos o algo de la herencia vendida, se halla obligado a abonarlos al comprador, salvo pacto en contrario. (Art. 1436, C. C.) Y el comprador tiene que pagar al vendedor lo que este pagó por deudas y cargas de la herencia, y créditos contra la misma. (Art. 1437, C. C.)

El deudor que, sin conocimiento de la cesión, pague al acreedor, libera su responsabilidad por la deuda. (Art. 1430, C. C.)

En la venta de créditos litigiosos, el deudor tiene el derecho de extinguir el crédito, reembolsando al cesionario lo que pagó con susintereses, y las costas ocasionadas. De este derecho puede usardentro de los nueve días siguientes al en que se le exigió el pago. Y el Código declara litigioso todo crédito reclamado judicialmente desde que se contesta la demanda en que se reclama. (Art 1438 C. C.)

Pero este precepto tiene la excepción de las ventas o cesiones hechas:

(a) A un coheredero o un condueño del derecho cedido.

(b) A un acreedor en pago de su crédito.

(c) Al poseedor de una fínca sujeta al derecho litigioso de que se trate. (Art. 1439, C. C.)

El Código termina el Título en que trata de la compra-venta declarando que lo que en él se dispone, se entiende con sujeción a lo que respecto a inmuebles determina la Ley Hipotecaria. (Art. 1440, C. C.)

No determina la Ley Hipotecaria nada fundamental y básico en cuanto al contrato de compra-venta; y no lo hace, por la simplicísima razón de que no es ese su propio fuero; el contrato es de puro Derecho Civil, y lo más a que puede llegar la Ley Hipotecaria es a determinar efectos del contrato una vez inscrito, con relación a tercero; pero esto en nada somete al Código, ni lo supedita a la Ley Hipotecaria.

Permuta.

Uno de los primeros contratos que aparecieron en la vida, es el de permuta, cambio de cosas por cosas, en su consumación; y convenio de entregar una cosa cada contratante al otro, en su perfección.

Es la permuta un contrato consensual, porque se perfecciona por el consentimiento; bilateral, porque de su perfección nacen para las dos partes derechos y obligaciones correlativos y mutuos; conmutativo porque en él se establece un cambio de valores por valores; y trasmisivo de dominio, porque cada contratante da al otro el dominio que tiene sobre la cosa objeto de la permuta. En la definición que dá el Código en su artículo 1441, cuando dice que es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra, se encuentran los caracteres que a este contrato hemos asignado.

Para la permuta es indispensable, como parte integrante de la capacidad el carácter de dueño, con relación a las cosas que son objeto de la misma. De tal modo que acreditándose que la cosa dada no era propia del contratante que la dió, el que la recibió no tiene obligación de entregar la que por el contrato debía entregar. (Art. 1442, C. C.) A poco que se estudie este precepto, se ve en él la aplicación del artículo 1091 del mismo Código.

En la permuta se da la misma acción de saneamiento por evicción, y por vicios ocultos de la cosa, que se da en la compra-venta.

Y como una consecuencia declara el artículo 1443 del Código que aquel que, por evicción, pierde la cosa que recibió en permuta, tiene la opción a recuperar la que dio mientras ella se halle en poder del otro contratante, o a exigir daños y perjuicios.

En todo lo que no se comprenda es las reglas especiales que hemos señalado se rige la permuta por los preceptos que rigen la compra-venta. Es, pues, redundante el exponer aquí los elementos personales, reales y formales, y el contenido de este contrato.